相続した不動産を売却するには？

親やご家族から不動産を相続したものの、

「このまま売却できるの？」

「何から手を付けたらいいのかわからない…」

というご相談をいただくことがあります。

相続した不動産は、通常の不動産売却とは少し手続きが異なります。特に相続人が複数いる場合には、「誰が不動産を相続するのか」「誰が売却するのか」を整理しておくことが重要です。今回は、相続した不動産を売却する際の基本的な流れや、遺産分割協議書、相続登記、必要書類についてご紹介します。

まず確認したい「誰が不動産を相続するのか」

例えば、父親が亡くなり、相続人が母・長男・次男の3人だったとします。この場合、実家を誰が相続するのかがまだ決まっていなければ、まず相続人同士で遺産の分け方について話し合う必要があります。これが「遺産分割協議」です。

話し合いでは、例えば次のような方針を決めていきます。

1.     実家は長男が相続する

2.     実家を売却して、売却代金を兄弟で分ける

そして、話し合った内容を書面にしたものが「遺産分割協議書」です。

遺産分割協議書は必ず必要？

実は、相続した不動産を売却するからといって、すべてのケースで遺産分割協議書が必要になるわけではありません。遺言書の内容に従って相続する場合など、遺産分割協議書を作成しないケースもあります。一方、遺言書がなく、相続人同士の話し合いによって不動産を取得する人を決めた場合には、相続登記を行うために遺産分割協議書が重要になります。

遺産分割協議書には、主に次のような内容を記載します。

１．亡くなった方の氏名や亡くなった日

２．対象となる不動産

３．誰がその不動産を取得するのか

４．印鑑証明書を持って、相続人全員の署名・実印による押印

内容に不備があると相続登記が進められないこともあるため、作成に不安がある場合は司法書士などの専門家へ相談することをおすすめします。

相続登記が終わっていなくても売却活動はできる？

ここは、ご相談の際によく聞かれるポイントです。

「相続登記が終わるまで、不動産会社に相談したり売却を始めたりできないの？」

と思われる方もいらっしゃいますが、必ずしもそうではありません。相続登記が完了していない段階でも、不動産会社への査定依頼や売却のご相談、販売活動を進めることは可能です。また、相続関係や遺産分割の内容が確定し、売主となる方が明確になっているなど、必要な準備が整っていれば、相続登記の完了前に売買契約を締結し、契約後から引渡しまでの期間に相続登記を完了させるケースもあります。

実務では、次の順番で進めることもあります。

１．売買契約

２．相続登記

３．残代金決済・引渡し

ただし、亡くなった方の名義から買主へ、そのまま売買による所有権移転登記をすることはできません。買主へ所有権を移転するためには、その前提として相続登記を行い、不動産の名義を相続人へ変更する必要があります。そのため、相続登記が未了の状態で売却を進める場合は、売買契約から引渡しまでのスケジュールを考え、司法書士とも連携しながら必要書類を早めに準備することが大切です。

相続登記は義務化されています

2024年4月1日から相続登記は義務化されています。

相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請することが原則です。さらに、遺産分割が後から成立した場合には、その成立日から3年以内に遺産分割の内容に沿った登記を行う必要があります。「いずれ売却するから、それまで名義はそのままで大丈夫」というわけではありませんので注意しましょう。

相続登記で主に必要になる書類

遺産分割協議によって不動産を相続する場合、一般的には次のような書類を準備します。

１．亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍謄本など

２．亡くなった方の住民票の除票または戸籍の附票など

３．相続人の戸籍謄本

４．不動産を相続する方の住民票

５．遺産分割協議書

６．相続人の印鑑証明書

７．固定資産課税明細書または固定資産評価証明書など

８．登記申請書

ただし、相続関係や遺言書の有無などによって必要書類は変わります。

☆現在は「広域交付制度」によって、配偶者（夫や妻）直系尊属（父母、祖父母など）直系卑属（子、孫など）であれば、本籍地に行かなくても最寄りの市区町村で故人の戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍謄本が取得可能です。売買契約後に相続登記を行う場合には、引渡し日に間に合うよう、早めに戸籍などを収集しておくことが重要です。

相続不動産売却の実際の流れ

相続登記がまだ終わっていない場合でも、まず不動産会社に査定を依頼することができます。

一般的には、次のような流れで進めることができます。

１．相続人の確認

２．遺産の分け方を決める

３．遺産分割協議書など必要書類を準備する

４．不動産会社へ査定を依頼

５．販売活動

６．買主が見つかったら売買契約

７．相続登記を完了

８．残代金決済・買主への所有権移転登記

つまり、「相続登記が終わっていないから、まだ不動産会社に相談できない」ということではありません。むしろ、売却することが決まっている場合には早めにご相談いただくことで、相続登記に必要な期間も含めて売却スケジュールを考えることができます。

兄弟で相続した不動産を売るときは要注意

相続した実家についてよくあるのが、

「兄は売りたい」

「弟は残しておきたい」

と意見が分かれてしまうケースです。

複数人の共有名義で相続した不動産を全体として売却する場合、共有者全員の合意が必要になります。そのため、「どうせ売却するから」と、とりあえず兄弟の共有名義にしてしまう前に、売却後のお金をどのように分けるのかまで考えて遺産分割を検討することが重要です。不動産は現金と違い、単純に分割することが難しい財産です。相続登記をする前の段階から、将来的に「住むのか」「売るのか」「誰が所有するのか」を家族で話し合っておくと、その後の手続きを進めやすくなります。

売却した後の税金にも注意

相続した不動産を売却して利益が出ると、譲渡所得として所得税・住民税がかかる場合があります。ここで注意したいのが「取得費」です。相続したからといって、取得費が相続時の不動産評価額になるわけではありません。原則として、亡くなった方がその不動産を購入したときの取得費を引き継ぎます。そのため、ご実家を整理するときに古い不動産関係の書類が出てきたら、捨てずに保管しておきましょう。また、一定の条件を満たした相続不動産には「相続税の取得費加算の特例」や「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除」などを利用できる可能性があります。適用条件がありますので、税金については税理士や税務署へ事前に確認することをおすすめします。

相続登記がまだでも、まずはご相談ください

相続不動産の売却では、「相続登記が終わってから不動産会社に相談しよう」と考える必要はありません。相続人や遺産分割の状況を確認しながら、査定や販売活動を先に進め、売買契約後から引渡しまでの間に相続登記を完了させる方法もあります。大切なのは、引渡しから逆算して相続手続きと売却手続きを並行して進めることです。

「相続した実家を売りたいけれど、まだ名義が親のまま」

「遺産分割協議書を作成している途中だけど、査定してもらえる？」

「相続登記にはどのくらい時間がかかる？」

このような段階でも、不動産の査定や売却についてご相談いただけます。

相続した不動産の売却でお困りの際は、ぜひお気軽にご相談ください。